О ситуации, связанной с ростом кадастровой стоимости земельных участков под прудами

В связи с распространяющейся в СМИ информацией о 60-кратном росте кадастровой стоимости земельных участков, занятых прудами, минимущество Ростовской области поясняет следующее.

Решением данного вопроса минимущество Ростовской области совместно с ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО) начали заниматься сразу же после первых обращений рыбоводческих предприятий, в том числе и Управляющего Ассоциации «Большая рыба» - господина Ершова А.Л. Всего в адрес минимущества поступило более 10 обращений от 6 крупных рыбоводческих предприятий и организаций. Данный вопрос неоднократно обсуждался с отраслевыми органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, органами статистики, неоднократно проводились рабочие совещания и встречи с представителями рыбоводческих предприятий, в том числе с участием представителей минсельхозпрода области и Азово-Черноморский филиал ФГБНУ «Всероссийский Научно-Иследовательский институт рыбного хозяйства и океанографии» (АЗНИИРХ), по результатам которых представители рыбоводческих предприятий обязались представить данные о нормативных затратах, подтвержденные официальными документами или источниками, которые можно было бы положить в обоснование пересчета кадастровой стоимости, но так и не предоставили.

Губернатор Ростовской области В.Ю. Голубев лично поручал разобраться в этом вопросе.

Также данный вопрос рассматривался на заседании комитета по аграрной политики Законодательного собрания Ростовской области под руководством заместителя председателя Законодательного Собрания Ростовской области – председателя комитета Василенко В.Н.

Как было установлено, для расчета кадастровой стоимости действительно были использованы недостоверные данные о естественной рыбопродуктивности, норма посадки рыбы была существенно завышена, что и привело к некорректному расчету, и обусловлено это отсутствием актуальных, достоверных данных в распоряжении ГБУ РО на момент проведения оценки.

В этой связи министерство рекомендовало рыбоводам обратиться в суд и оспорить результаты кадастровой оценки.

Более того, при рассмотрении дела в суде (по иску Азово-Черноморского филиала ФГБНУ «ВНИРО» «АЗНИИРХ») министерство поддержало доводы заявителей о наличии в расчетах ошибки.

Поэтому доводы о том, что никто из чиновников не хочет признавать ошибку, не соответствует действительности.

Вместе с тем вызывают сомнения цифры, которые, по мнению некоторых рыбоводов, должны использоваться в расчетах кадастровой стоимости. Так, например, упомянутая ими «рыбопродуктивность» в 250 кг с одного гектара поверхности воды, никак не соответствует данным статистики, в которых фигурируют цифры – 12 центнеров, 20 центнеров и даже 30 центнеров с гектара. Доводы рыбопроизводителей основаны на нормах приказа 1985 года, по которому рыбопродуктивность устанавливается в размере 2,65 ц/га, что далеко не соответствует современным реалиям. Кроме того, данный приказ признан недействующим (пункт 159 Приложения № 1 к постановлению Правительства Российской Федерации от 13 июня 2020 г. № 857).

Вызывает сомнения и оптовая цена в 140 рублей за килограмм. Данные цифры также требуют проверки.

Впрочем, о 60 - кратном росте говорить уже не актуально, как известно, 1 августа состоялось решение суда, которым подтверждено, что кадастровая стоимость за рыбохозяйственные земельные участки определена неверно.

ГБУ РО будет исправлена системная ошибка и пересчитана кадастровая стоимость, после чего министерством будут внесены соответствующие изменения в результаты определения кадастровой стоимости земельных участко, утвержденные постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7.

Вместе с тем минимущество Ростовской области в настоящее время считает, что кадастровая стоимость земельных участков, занятых прудами, должна определяться на основе статистических данных по области. По нашему мнению наиболее корректные результаты можно получить на основе статистических данных, которые отражают реальное положение хозяйствующих субъектов сдающих статистическую отчетность в обязательном порядке.

Во всяком случае - именно эти данные достоверно характеризуют состояние отрасли рыборазведения в регионе – от затрат, включая приобретение молоди рыбы, зарплаты и пр., до продажных цен и общего объема продажи.

Ведь задача ГБУ РО не просто исправить ошибку, а определить достоверную, экономически обоснованную кадастровую стоимость в соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой оценке.

Отдельно надо обратить внимание на несовершенство методик, по которым кадастровая стоимость рассчитывается на основе доходности выращивания карпа, тогда как на территории области выращивают и другие породы рыб: толстолобика, форель, осетр.

Что касается «разорения» налогом за землю, то в данной ситуации больше тревожит рост цены «потребительской корзины».

По поручению Губернатора нами был проведен анализ влияния роста кадастровой стоимости земельных участков и соответственно земельного налога на себестоимость продукции (услуг).

По данным статистики по итогам 2022 года доля земельного налога в общей себестоимости продукции составляет от 0,01% (для деятельности в области информации и связи, здравоохранения и социальных услуг) до 0,66% (для деятельности по операциям с недвижимым имуществом), в т.ч.:

сельское, лесное хозяйство, рыболовство и рыбоводство – 0,1%.

Следует отметить, что оплачивает этот налог, в конечном счете, покупатель.

Ставка земельного налога для рыбоводов по итогам 2022 года составляет всего 0,3% от кадастровой стоимости, и это, по нашему мнению, не очень много. При этом для рыбоводческих предпринимателей предусмотрены меры поддержки в виде предоставления субсидий из областного бюджета.

Помимо данной проблемы на сегодняшний день есть еще две острые проблемы, которыми занимается министерство. Это установление кадастровой стоимости личных подсобных хозяйств (ЛПХ) как для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и высокая кадастровая стоимость под объектами благоустройства, что обусловлено изменением методологии расчета кадастровой стоимости в сравнении с ранее действующей.

Минимуществом области в настоящее время совместно с ГБУ РО определяются возможные пути корректировки кадастровой стоимости в сторону снижения.

Что касается предложения уполномоченного по защите прав предпринимателей о создании совещательных органов, то для этого законом о кадастровой оценке предусмотрено публичное обсуждение проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки и возможность предоставить свои замечания. Создание коллегиального органа при бюджетном учреждении для рассмотрения заявлений об оспаривании уже утвержденной кадастровой стоимости с участием представителей бизнеса и оценочного сообщества с учетом применения на территории Ростовской области ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке действующим законодательством не предусмотрено. Принимает решения о пересчёте кадастровой стоимости или установлении рыночной стоимости ГБУ РО и несёт за такие решения ответственность, в том числе материальную.